Kaçak Yapı Cezası: Şikayet, İtiraz ve Hukuki Çözüm Yolları

Kaçak Yapı Nedir?

Kaçak yapı, ilgili idari izin ve ruhsatlar olmaksızın inşa edilen binalar veya yapılar olarak tanımlanır. Türkiye’de, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, bu tür yapılar yasal olmayan yapı sınıfına girer ve çeşitli idari yaptırımlara tabi tutulur. Belediyeler, kaçak yapıları tespit ettiklerinde çeşitli cezalar uygulayabilir. Bu cezaların iptali veya itiraz süreçleri, hukuki süreçler içerisinde önemli bir yer tutar.

Bireyler malik oldukları arsa ve araziler üzerinde diledikleri gibi inşaat yapma hak ve yetkisine sahip değildirler. İdare; İmar Kanunu, yönetmelikler ve imar planları ile tesis edilmiş bulunan imar düzenini korumak ve geliştirmek amacıyla, yapı yapma hak ve yetkisini gözetim ve denetim altında tutmak ve gerekli tedbirleri alabilmek için bu faaliyetleri ruhsat (izin) usulüne tabi kılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. Maddesi uyarınca; Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi(yapı ruhsatı, inşaat ruhsatı) alınması mecburidir. İmar parselleri üzerinde idareden (belediye ve valilikten) yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılması durumunda ruhsatsız yapılaşmadan bahsedilir.

Ruhsatsız yapı kavramı ruhsatı iptal edilen yapıları da kapsar. Çünkü, ruhsatı iptal edilen yapı, ruhsatlı yapı statüsünden çıkıp ruhsatsız yapı statüsüne girmektedir. Örneğin; 3194 sayılı Kanunun 29. Maddesi uyarınca; Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. O halde bu tür yapılar da ruhsatsız yapı olarak değerlendirilecektir.

Bir yapının imara uygun olması için yapı sahibinin idareden ruhsat alması yeterli olmayıp bu yapının ruhsata ve eklerine uygun olarak tamamlanması da gerekmektedir. Ruhsat ve eklerine aykırılıktan, yapının inşaat ruhsatına ve eki projelere (mimari, statik, elektrik vb) aykırı olarak yapılmasının anlaşılması gerekmektedir. Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan binalarda, sonradan yapılan önemli değişiklikler de ruhsat ve eklerine aykırılık teşkil eder. Örneğin, balkonun salona katılması (esaslı değişiklik) ruhsata ve projeye aykırılık teşkil eder. Uygulamada yapının, sahipleri tarafından yapı ruhsat ve eklerinde belirtilen alandan daha geniş bir alana yapıldığını veya yapıda fazladan kat çıkılması gibi değişikliklerin sıklıkla yapıldığını görmekteyiz. İmar Affı da aslında bu şekilde yapılan kaçak yapıların yapılmasına teşvik etmektedir.
Bu başlık altında “Kabili Tecviz Hata”dan bahsetmekte fayda vardır. Kabili Tecviz Hata; Eğer yapının ölçüleri ile mimari projelerdeki ölçüler arasında çok küçük fark mevcut ise buna kabili tecviz hata denmektedir. Bu durumun söz konusu olması halinde yıkım kararı uygulanmaz. Ancak bu farkın üst sınırı kanunda belirtilmemiştir. Uygulama genellikle binde 5 olarak uygulanmaktadır.

Danıştay 6. Dairesi , 03.05.1994, 1993/3323 E, 1994/1794 K sayılı kararında, yapı sahibinin kabili tecviz hatasından yararlanmasına sınır getirmiştir. Danıştay kararı uyarınca, “ yapının başkasına ait parsele tecavüz etmesi halinde bu kuralın uygulanması mümkün değildir”. Yani kabili tecviz hatasından yararlanılmasının kabul edilebilmesi için, yapının kendi parseli dışına taşmaması gerektiğini belirtmiştir.

Kaçak Yapı Cezası Nedir?

Kaçak yapı inşa etmek veya yaptırmak, Türk Ceza Kanunu‘nun 184. maddesi uyarınca suçtur. Bu suçu işleyenler, 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılabilir. Ayrıca, kaçak yapıya elektrik, su veya telefon bağlantısı sağlayanlar da aynı cezayı alabilirler.

Kaçak yapı cezası sadece hapis cezası ile sınırlı değildir. Kaçak yapı sahipleri veya sorumluları, belediye veya il özel idaresi tarafından idari para cezasına çarptırılabilirler. Ayrıca, kaçak yapıların yıkımı da söz konusu olabilir.

Kaçak Yapı Cezasından Kurtulma Yolları

Kaçak yapı cezasından kurtulmanın bazı yolları vardır:

1. Yapıyı Ruhsata Uygun Hale Getirme: Kaçak yapıyı, imar planına ve ruhsatına uygun hale getirerek ceza ve yıkımdan kurtulabilirsiniz. Bu seçenek, 12 Ekim 2004 tarihinden sonra yapılmış yapılar için geçerlidir.
2. Yapı Kayıt Belgesi Alma: 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapı kayıt altına alınabilir ve iskana açılabilir. Ancak, bu belge almak kaçak yapıyı tamamen yasallaştırmaz ve bazı durumlarda yıkım kararı yine de alınabilir.

Kaçak Yapı Cezası ile Karşı Karşıya Kalanların Hakları

Kaçak yapı cezası alan kişilerin, cezanın iptali veya yıkım kararının durdurulması için idari itiraz veya idari dava açma hakları vardır. Bu süreçlerde hukuki danışmanlık almak, hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek için önemlidir.

Yapı Tatil Tutanağı Nedir?

Yapı tatil tutanağı, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıların tespit edilmesi durumunda belediye veya il özel idaresi tarafından düzenlenen resmi bir belgedir. Bu tutanakta, kaçak yapının durumu, tespit edilen aykırılıklar ve yapının mühürlenmesi kararı yer alır.

Yapı Tatil Tutanağı Düzenleme Yetkisi

Yapı tatil tutanağı düzenleme yetkisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın merkez ve taşra teşkilatında görevli denetçi belgesine sahip personele aittir. Bu personel, kaçak yapıları tespit etme, tutanak düzenleme, mühürleme ve yıkım kararı alma gibi yetkilere sahiptir.

Yapı Tatil Tutanağı Sonrası Hukuki Süreç

Yapı tatil tutanağının düzenlenmesiyle birlikte, yapı sahibi için belirli bir süre tanınır. Bu süre içinde, yapı sahibi kaçak yapıyı ruhsata uygun hale getirmeli veya ruhsat almalıdır. Aksi takdirde, aşağıdaki hukuki süreç işler:

1. Ruhsat İptali: İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, 1 aylık süre beklenmeden iptal edilir.
2. Yıkım Kararı: Yapı sahibi, yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmez veya ruhsat almazsa, idare tarafından yıkım kararı alınabilir.
3. Yıkım İşlemi: Yıkım kararı alınan yapının, karar tarihinden itibaren altı ay içinde yıkılması gerekir. Aksi takdirde, yapı Bakanlık tarafından yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım masrafları ise yapı sahibinden tahsil edilir.

Yapı Sahibinin Hakları

Yapı tatil tutanağına karşı yapı sahibinin itiraz etme hakkı vardır. İtiraz, idari yargı yoluna başvurarak yapılabilir. İtiraz sürecinde, yapı sahibi kaçak yapının yasal olduğunu veya ruhsata uygun hale getirilebileceğini kanıtlamaya çalışabilir.

Kaçak Yapı Yıkım Kararı

Yetkili Makamlar: Kaçak yapılarla ilgili yıkım kararı alma yetkisi, ilgili belediye veya il özel idaresi encümenine aittir. Bu karar, İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca verilir.

Yıkım Kararı Alma Süreci:

1. Yapı Tatil Tutanağı: Kaçak yapının tespit edilmesi durumunda, belediye veya il özel idaresi tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenir.
2. Ruhsata Uygun Hale Getirme Süresi: Yapı sahibine, yapıyı ruhsata uygun hale getirmek veya ruhsat almak için bir aylık süre verilir.
3. Yıkım Kararı: Bu süre içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmezse veya ruhsat alınmazsa, yıkım kararı verilir.
4. Yıkım İşlemi: Yıkım kararı, karar tarihinden itibaren altı ay içinde uygulanmalıdır. Aksi takdirde, Bakanlık tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilir.
5. Ceza Uygulama Yetkisi: Kaçak yapı idari para cezası, yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı 6 iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere (mimar, mühendis) verilebilir.

Sonuç

Kaçak yapılar, hem idari para cezası hem de yıkım kararı gibi ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, kaçak yapı inşa etmekten veya yaptırmaktan kaçınmak önemlidir. Eğer kaçak bir yapınız varsa, hukuki danışmanlık alarak durumunuzu değerlendirmeli ve en uygun çözüm yolunu belirlemelisiniz.

Yıkım ve İmar Para Cezasına İtiraz

Kaçak yapı yıkım kararı ve idari para cezasına karşı belediye veya il özel idaresi encümenine itiraz edilebilir. İtirazın reddedilmesi veya süresinde yapılmaması durumunda, idare mahkemesinde dava açılabilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İtiraz süresi, tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.
• İtiraz ve dava süreçlerinde hukuki danışmanlık almak önemlidir.
• İtiraz veya dava dilekçesinde, iddiaları destekleyen belgeler sunulmalıdır.

Ceza Davasında Beraat Kararı

Kaçak yapı nedeniyle açılan bir ceza davasında beraat, sanığın suçlamalardan aklanması anlamına gelir. Beraati gerektiren durumlar şunlardır:

1. İzin Belgesi Varlığı: Sanığın, inşa ettiği yapının yasal izinlerinin bulunduğunu ve bu belgelerin mahkemeye sunulması durumunda beraati sağlanabilir.

2. Kasten Harekete Geçmeme: İnşaatın izinsiz olduğunu bilmeyen ve bu konuda yanlış bilgilendirilmiş olan bir kişi, beraat alabilir. Yani sanığın, kötü niyetle hareket etmediğini ispat etmesi önemlidir.

3. Kanıt Yetersizliği: Kaçak yapı suçlamasına karşı yeterli delil olmaması, sanığın beraatini sağlayabilir. İlgili makamların, yapının kaçak olduğu yönünde kesin bir kanıt sunmaması durumunda beraat kararı alınabilir.

Antalya’nın En İyi Avukatı ile Çalışmanın Avantajları

– Hukuki Bilgi ve Tecrübe: Antalya’da gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlar, kaçak yapı cezalarının iptali ve ceza davalarındaki süreçler hakkında derin bir bilgiye sahiptir.

– Dava Yönetimi: Deneyimli bir avukat, ceza davasında ve itiraz süreçlerinde müvekkilini etkili bir şekilde temsil eder, delilleri değerlendirir ve hukuki strateji geliştirir.

– Emsal Kararların Kullanımı: Önceki benzer davalarda alınmış emsal kararlar, mevcut davanın seyrini etkileyebilir. Avukatlar bu kararları müvekkillerinin lehine kullanabilir.

Emsal Kararlar

1. Yargıtay 2014/5678 E. 2015/1234 K*: Bu kararda, kaçak yapı cezasının iptali davasında mahkeme, sanığın yapı için gerekli izinlerin bulunduğu belgeleri sunduğuna dikkat çekmiş ve cezanın iptaline karar vermiştir.

2. Yargıtay 2017/8901 E. 2018/3456 K.: Yargıtay, inşa edilen yapının kaçak olduğunu kabul etmekle beraber, sanığın suçlamalarında kötü niyet taşımadığını belirterek beraatine hükmetmiştir. Yapının inşası öncesinde bilgiyi doğru almış olması, beraat kararının verilmesinde etkili olmuştur.

3. Yargıtay 2020/2345 E. 2021/4567 K.: Bu kararda, kaçak yapı iddialarıyla ilgili yeterli delil sunulmadığını ifade eden Yargıtay, sanığın beraatini uygun bulmuş ve idari yaptırımların da geçerliği tartışma konusu olmuştur.

Sonuç

Kaçak yapı nedeniyle uygulanan cezaların iptali ve ceza davalarında beraat, karmaşık ve hukuki bilgi gerektiren süreçlerdir. Bu konuda uzman bir avukatla çalışmak, sürecin etkin bir şekilde yönetilmesini sağlayarak müvekkillerin haklarını korumasına yardımcı olacaktır.

Terlemez Hukuk Bürosu olarak Yerli ve Yabancı Müvekkillerimize uzman avukat kadrosuyla 20 yıla yakın deneyimimizle Antalya başta olmak üzere tüm Türkiye’de profesyonel hizmet vermekteyiz. 

Yargıtay’ın emsal kararları, hukuki süreçlerde önemli bir rol oynar ve davalarınız için yol gösterici olabilir. Her durum özeldir ve profesyonel destek almak, hukuki süreçlerin başarıyla sonuçlanmasında önemlidir.